宅地70年产权续期要收费? 将审议的民法典或有答案

admin 大圣娱乐 2019-09-13 13:18:40 8870

在我国,房地两张皮,房子是自己的,房屋所有权的期限为永久;土地是国家的,土地使用权有期限规定。根据相关规定,土地使用权分为40年、50年或70年不等。

目前,对土地使用权期限届满问题作出规定的法律法规有四部:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》。前三部关于土地使用权期限届满的规定相近,如1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第41条规定,土地使用权期满,土地使用者可以申请续期,需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。《城市房地产管理法》第22条规定,同样也规定了土地使用权期限届满后,应当申请续期。但现行《物权法》第149条则规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

就住宅建设用地使用权期限而言,上述规定其实是和《物权法》第149条规定相抵触的。按照“基本法优于普通法”以及“上位法优于下位法”的适用原则,应适用《物权法》。而且,《物权法》是由全国人民代表大会通过的基本法律,效力要优先于《城市房地产管理法》。因此,住宅建设用地使用权适用我国《物权法》的规定:期间届满的自动续期。对于非住宅建设用地,则仍适用按申请续期的规则。

关于续期金额,民法典物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”这句话。对于续期多长时间,如何续期,是否需要缴纳土地出让金,以及缴纳标准等问题,并未给具体规定,也没有出台相关的法律解释。

陆续出现土地使用权期满情况,立法亟待完善

《物权法》在自动续期上的模糊规定,已经影响到了民众的生活并产生了相应纠纷。一方面,“70年产权续期”是否收费,以及费用是否高昂的问题,一直悬而未决,让人们心中一直存在担忧。另一方面,由于历史因素,我国存在不少住宅用地的使用权仅为20年,目前已届期满,由于相关规定仍不明确,出现了不少土地使用权到期,房屋因未能自动续期而不能过户交易的情况,产生了众多续期争议和房屋买卖纠纷。

1990年5月,国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始实施城镇国有土地使用权出让制度。当时,在不超过住宅用地使用权最多70年的前提下,按20年至70年分档,并交纳相应的土地出让金额。正是由于这个原因,近年来在温州、青岛、重庆等地,都出现了房屋土地实际使用年限低于70年,并提前出现土地使用权期满的情况。

2004年,深圳集中出现国有土地使用权期满问题。深圳市为此发布规定,提出按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式是在国家规定的最长土地使用年期基础上,减去已使用年期,在剩余的约定年期范围内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。此次事件中涉及的主体大都是公司企业。

2016年,温州部分住宅土地使用权到期的新闻出现在媒体报道中。当时,温州出现了一批只有20年使用权的住宅用地到期,对于这批住宅期满后的处置问题,原国土资源部给出的处置意见可作参考,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。在温州,当地采取了自动免费续期的模式,

从现行立法情况看,不仅关于“自动续费”的具体问题在各个法规之间存在矛盾,更缺少一个指向性、原则性的法律规定。关于宅地70年产权续期如何处理,民法典作为各个部门法的上位法,应当为下位法提供明确的意见指引。

2018年全国人大常委会五次会议分组审议了民法典各分编草案,该草案152条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。全国人大常委会委员冯忠华表示,关于住宅建设用地期限届满续期问题,目前的规定给大家两个信号,第一个是自动续期,这是不能回避的;第二个是费用征缴或者免除,由有关法律规定。这给大家的印象就是一定要收费,只是征缴还是免除,政策方向还要研究。

对于住宅建设用地使用权续期是否应有偿的问题,基于现有情况考虑,笔者更支持“有偿续期,但费用应低于出让金”的观点。

首先,若采用无偿自动续期或将不利于房地产市场的健康有序发展。不同的宅地使用期限相对应的出让金也不同,而买房人购得的房屋的价格也相应随之变化,如果对不同出让期的住宅用地都一律采取同等无偿续期的形式,对于购房人来说并不公平。再者,房屋作为一种商品在市场中流通,无偿续期可能会加剧以“囤房投资”为目的的投机行为。

温州此前的土地使用权期限届满进行续期收费事件中,事件起初国土局要求按照现行的土地出让金标准进行缴纳续费,引起社会关注。一方面,过高的费用可能导致老百姓支付不起,出现无法续期的情况,其实这也是对公民财产权的变相剥夺。另一方面,续费费用过高极易引发矛盾,形成严重的社会问题。收费过高可能导致该规定无法执行,从而成为一纸空文。

采用低于出让金的标准进行续期,该标准也不可采取固定数值,而应当综合考虑各种因素。目前中国的住房分布并不均衡,有人住房空间有限,有人基于投资有较多房产,若采用“一刀切”的续费方式,显然并不合理。在此,笔者赞同王利民教授的观点:根据人均居住面积来确定续期的收费标准。在国家统一确定的平均居住面积以下的,确定一个较低的收费幅度,在人均居住面积以上的宅地续费,相应确定不同档次的收费幅度。

宅地使用权究竟该如何续费,关涉重大民生的问题。目前不少地区宅地使用权已届期满,此项立法亟待完善。相关立法机关应当综合考虑各项因素,结合各个地方政府在处理相关问题上的既有案例,总结经验,尽快提出系统性的解决方案。

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